Demolizione e ricostruzione

Realizzazione di un edificio plurifamiliare

Una lettura urbanistica ha permesso di raddoppiare la capacità edificatoria dell'area, unendo leva volumetrica, beneficio fiscale e qualità abitativa.

L'operazione

Intervento di demolizione e ricostruzione: l'abbattimento di alcuni box auto e di una vecchia casa per realizzare otto nuovi appartamenti con garage interrati. Il punto di partenza era un'area gravemente sotto valorizzata. Il proprietario dei box non poteva edificare un volume più alto dei box stessi (di fatto un solo piano) e l'area esprimeva quindi una frazione minima del suo potenziale.

Obiettivo del cliente

Valorizzare un'area edificabile bloccata da un limite di altezza, trasformandola in un complesso residenziale di pregio capace di massimizzare comfort, efficienza energetica e ritorno dell'investimento.

Analisi svolta

L'analisi non si è fermata ai costi e ai vincoli del singolo lotto. Studiando lo strumento urbanistico comunale (PGT) è emerso un margine che il singolo immobile, da solo, non poteva sfruttare: la normativa consentiva, in presenza di un edificio più alto, di traslare quell'altezza sugli altri corpi di fabbrica dell'intervento. La criticità (un'altezza vincolata a un solo piano) non era un limite tecnico, ma un problema di perimetro dell'operazione.

Decisione strategica

Da qui il consiglio determinante: non acquisire soltanto i box, ma anche la casa a due piani adiacente. Inglobando quel fabbricato nell'intervento è stato possibile portare i due piani su tutta l'operazione, raddoppiando di fatto la capacità edificatoria dell'area. A questo si è aggiunto un vantaggio fiscale rilevante: il recupero dell'edificio esistente ha qualificato l'intervento come ristrutturazione, consentendo a chi ha poi acquistato gli appartamenti di beneficiare di una detrazione d'imposta significativa. Sul piano progettuale, l'impianto è stato pensato per dare a ciascuna unità il carattere di un'abitazione autonoma. I quattro appartamenti al piano terra dispongono tutti di giardino privato, quelli ai piani superiori di grandi terrazze. Le unità sono state disposte sfalsate l'una rispetto all'altra, riducendo al minimo le servitù di veduta reciproche e garantendo a ognuna una reale indipendenza: il risultato sono appartamenti che si leggono quasi come case singole. Il linguaggio architettonico è definito da grandissime vetrate che si aprono sugli spazi esterni fino quasi ad annullare il confine tra dentro e fuori. Senza muri a fare da diaframma, lo spazio aperto diventa estensione naturale di quello abitato, in un dialogo continuo tra interno ed esterno.

Risultato ottenuto

L'operazione ha trasformato un'area a basso rendimento, vincolata a un solo piano, in un complesso di otto appartamenti di alta qualità, ciascuno con spazio esterno privato e forte autonomia. Il valore non è stato creato solo in cantiere, ma a monte: nella lettura urbanistica che ha permesso di ridisegnare il perimetro dell'intervento e di raddoppiarne il potenziale edificatorio, integrando in un'unica strategia leva volumetrica, beneficio fiscale e qualità abitativa.

La trasformazione